Kinnisvaraturu hetkeseis
2011. a. elamispindade turg on olnud täis harjumuspäraseid kiireid tõuse ja languseid. Olulisemad trendid on eluasemelaenude intressimäära kallinemine ja uute korterite turuletuleku vähenemine. Ootamatult kõrge on siiski nõudlus just väga hea siseviimistlusega kallimate korterite ning paaris- ja ridaelamute järele.
Juba eelmise 2010. a. lõpus sai alguse uute korterite tulv, mis paistis Tallinna kinnisvaraturu uputavat.
Kortereid lisandus peaasjalikult kesklinna, kus nende kontsentratsioon on kordades kõrgem kui pisutki äärelinna poole liikuda. 2011. a. teiseks pooleks on uute korterite lisandumine piiri saanud. Põhjuseks ei ole mitte arendajate „materjali“ lõppemine, vaid taevastesse kõrgustesse tõunud ehitushind ja nigel nõudlus. Tänane ehitushind on juba sedavõrd kõrgel tasemel, mis ei võimalda arendajal kasumit sentigi teenida.
Aasta jooksul on muutunud ka nõudlus. 2011. a. alguse seisak kinnisvaraturul oli oodatav. Toimus hetkeline stagnatsioon, kus kõik turuosalised – nii müüjad kui ostjad jäid ootama, mida see euro saabumine siis ikkagi endaga kaasa toob. Märtsiks-aprilliks selgus, et euro ei toonud kaasa ei hinnatõusu ega -langust ning turg jätkas suhteliselt aktiivsena. Võib öelda, et paljude uute korteriprojektide müügiedu oli üllatuseks nii ehitust finantseerinud pankadele kui arendajatele enestele.
Aasta lõpuks on olukord muutunud. Uusi kortereid ostetakse järjest vähem, müügiperioodid on pikenenud. Eks selle põhjuseks ole Lõuna-Euroopast tulev infovoog, mis kellessegi liigset optimismi ei suuda süstida.
Korterite hinnad on aasta jooksul tehingustatistika alusel kasvanud Tallinnas 13%. See siiski ei tähenda, et sedavõrd jõudsalt oleks kerkinud korterite väärtus. Pigem on tegemist sellega, et tehingute seas on suurem osakaal uutel ja seega kallimatel korteritehingutel.
Ostjate eelistustes-käitumises on samuti huvitavaid trende. Kinnisvarakriisi raskematel aegadel 2008.-2009. a. tehti palju tehinguid odavama kinnisvaraga ja kalleid tehinguid praktiliselt ei tehtud. 2011. a. on turul suhteliselt enam just tehinguid kallimate majade-korteritega. Seda kinnitab ka jätkuv nõudlus paarismajade ja ridaelamute järele, millele kliente leida ei ole liiga keeruline.
Kinnisvarabuumi tippaastatel 2005.-2006. a. pidi korteri ostuotsuse langetama sageli loetud tundidega. Vastasel korral oli müüjal teine ostja varnast võtta või pidi leppima juba kallima hinnaga. Tänased kinnisvaraostjad on seevastu nõudlikud ja tasakaalukad, sest nad teavad, et pakkumised ei kao turult liiga kiiresti. See annab võimaluse kaalutletud otsusteks ja parima pakkumise leidmiseks.
Järgmise aasta kinnisvaraturu trendid sõltuvad paljus sellest, kas ja millise lahenduse leiab võlakriis. Tõenäoliselt võime eeldada intressimäärade tõusu ja seeläbi kinnisvara soetamise mõningast kallinemist. Kuuldavasti tõmbavad pangad finantseerimist pisut koomale ja uute projektide juurdetuleku vähenemine ahendab koduostjate valikuvõimalust. Seega on väga olulised eelised neil, kel on piisavalt ressursse varakult tehingu tegemiseks.
Aasta 2012 märksõnad uute elamispindade turul ei ole liigselt optimistlikud. Meeleheiteks ei ole siiski põhjust. Turu raskuskese kaldub tuleval aastal lihtsalt teisesele turule ehk tehinguid tehakse enam juba olemasolevate korteritega, mis muudab selle turusektori aktiivseks.
Aivar Vilbo
Re/Max Central
Juhatuse liige